Những khu đất cách TP Huế hàng chục km trước đây hầu hết bỏ hoang, nay đều được dựng giá bán – Ảnh: NGUYỄN TRỌNG
Phân lô, bán nền
Dự án tôi tham gia là dãy F0 phân lô, tức là đất bán lần đầu, không có nhiều đầu tư của anh Thành. Xã này chỉ là những cồn cát, dân cư thưa thớt, phần lớn là đất hoang hóa, cách trung tâm thành phố Huế khoảng 25km.
Cách phân khu không xa là những dự án du lịch biển đã được triển khai từ nhiều năm trước, nhưng vẫn chưa thành hình. Tuy nhiên, trong khoảng thời gian từ giữa đến cuối năm 2021, hoạt động phân lô bán nền tại đây trở nên nhộn nhịp hơn bao giờ hết.
Ông Thanh cho biết thửa đất hơn 2.000m2 Đây từng là đất trồng cây lâu năm, được nhóm của ông mua lại vào cuối năm 2020 với giá rất rẻ. Sau hơn một năm chuyển đổi từ trồng cây lâu năm sang đất ở, nhóm của anh bắt đầu làm đường nội bộ và phân lô bán nền. Diện tích mỗi lô từ 100 – 120m2Trong thời gian ngắn, nhóm của anh đã nâng giá trị lô đất lên từ 300.000 đồng / m2 đến 4-5 triệu đồng / m2.
Giá trị đất nền tăng không chỉ nhờ sự phối hợp của các chủ đầu tư, mà một phần rất lớn từ môi giới tại địa phương. Khi nhóm chúng tôi mua đất ở khu vực này, nhiều nhóm khác cũng lên kế hoạch tương tự. Các nhóm sẽ liên kết với các công ty môi giới bất động sản để “hâm nóng” thị trường nhằm đẩy giá đất lên cao.
“Món ngon” được săn lùng chủ yếu là đất trồng cây lâu năm với lợi thế giá rẻ, sau đó nhóm này sẽ âm thầm lên thổ cư đủ để phân lô bán nền. Sau khi hoàn tất thủ tục phân lô, môi giới tiếp tục mua bán theo nhóm với giá cực cao. Đồng thời, đẩy mạnh việc môi giới liên tục đăng tin về các dự án xung quanh, giao dịch ảo tại vị trí đó.
Sau khi các nhà đầu tư (chủ yếu là người mới) lao vào cuộc chơi, khu vực đó sẽ tự động hình thành giá đất mà nhóm đầu tư kiêm môi giới đã tính toán trước. Các nhóm này bắt đầu bán hàng với giá rẻ hơn một chút so với thị trường, nhiều người sẽ xem đó là một món “hời” nhưng thực chất là sập bẫy. Như vậy chỉ bằng một “thủ đoạn” đơn giản, nhóm này đã thu về hàng tỷ đồng.
Anh Thành cho biết đã bỏ ra khoảng 600 triệu đồng để mua 2.000m2 đất trồng cây lâu năm. Tiền chuyển đổi đất khoảng 200-300 triệu, tiền tách sổ cộng với tiền làm mặt bằng khoảng 150 triệu. Tổng kinh phí nhóm chúng tôi bỏ ra là hơn 1 tỷ đồng. Và chúng tôi đã chia nhỏ 15 lô đất, bán với giá F0 là 450 triệu đồng.
Tính cả chi phí môi giới, sau một năm có lô đất, nhóm ông Thành có trong tay hơn 5 tỷ đồng. Sau khi chia đều, ông Thành nhận về hơn 1 tỷ đồng, đây là số lãi lớn mà khó có ngành nghề nào đạt được trong thời gian ngắn như vậy.
Bản thân tôi cũng “làm nên chuyện” nên vụ đó tôi chỉ có khoảng 30 triệu đồng. Và để “hái ra tiền”, nhóm của ông Thành tiếp tục áp dụng chiêu thức tương tự vào các khu vực khác, chủ yếu là xa trung tâm TP Huế.
Với hơn 200 công ty, tập đoàn môi giới bất động sản và hàng nghìn môi giới tự do trên địa bàn TP Huế, hoạt động phân lô bán nền từ cuối năm 2020 trở nên sôi động khiến giá đất nền tăng cao.
Yếu tố thành bại của một dự án bất động sản, ngoài yếu tố quyết định của chủ đầu tư, không thể không kể đến vai trò môi giới. Chỉ cần “trúng chiêu” 1-2 dự án lớn, cò đất sẽ nhận được số tiền lớn trong các thương vụ này. Những nhân viên môi giới nhanh nhẹn, có nhiều mối quan hệ và nắm bắt thị trường tốt cũng dần lấn sân qua hình thức đầu tư từ nhỏ lẻ trở lên.
Dự án phân lô bán nền được giới đầu tư lựa chọn nhiều nhất vì lợi nhuận cao – Ảnh: NGUYỄN TRANG
Vỡ mộng
Bên cạnh những công ty môi giới thành công, chốt được thương vụ…, không ít người vỡ mộng, tiếc nuối bỏ nghề, vất vả quay lại nghề cũ hoặc phải làm lại từ đầu khi thị trường bất động sản chững lại. lại.
Thấy bạn bè có thu nhập khủng, diện những bộ vest sang trọng, đi ô tô, trang sức hàng hiệu, phong thái tự tin, ăn nói lưu loát, anh (huyện Phú Lộc, Thừa Thiên Huế) dao động khá nhiều. Cuối năm 2021, ông Hệ liều mình bỏ công việc văn phòng mà ông cho là lương thấp, đầu quân cho một công ty môi giới bất động sản tại TP Huế.
“Lựa chọn nghỉ việc có thể nói là một quyết định mạo hiểm. Thành công như mong đợi thì không sao, nhưng thất bại thì không biết phải làm gì tiếp theo”, anh D. kể. Giống như bao người mới đến, anh cũng khao khát đổi đời, luôn cố gắng đặt mình vào vị trí người chiến thắng trong trò chơi này.
Và sau hơn một tháng học nghề, tìm mọi cách bán được hàng, được sự giúp đỡ của đồng nghiệp, anh đã bán được lô đất đầu tiên với hoa hồng 20 triệu đồng. Cộng với tiền hỗ trợ, tháng đầu tiên anh nhận được gần 30 triệu đồng, con số được cho là không tồi đối với các “cò non”. Lúc đó mình cũng làm môi giới nhưng chưa chốt vụ nào, nhìn kết quả của Mr.
Nhưng niềm vui ngắn chẳng tày gang. Đầu năm 2022, thị trường bất động sản Huế chững lại do lệnh tách thửa và kiểm soát chặt chẽ từ các ngân hàng, cộng với việc các nhà đầu tư bất động sản rút dần vốn sang ngành khác. Hình ảnh người dân tranh nhau mua đất không còn xuất hiện, nhiều người “rao bán” nhưng thanh lý vẫn khó.
Vậy là chỉ sau hơn 4 tháng bám trụ, dù có đồng lương khó nuôi nhưng ông Thế vẫn rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”, nếu bỏ thì tiếc những gì đã đầu tư cho nghề, còn bám trụ thì thôi. không biết khi nào giao dịch sẽ hoạt động trở lại. Sau một thời gian suy nghĩ và “căng mình”, anh Quyết từ giã cái nghề “kiếm tiền tỷ không khó”, trở lại với công việc văn phòng tại một công ty mới.
Tương tự, TVL (quê Quảng Trị) từng làm công nhân xưởng dệt. L. thông minh, tháo vát, may mắn hơn, anh đã chốt thành công một lô đất do chính tay mình chào bán.
Nghĩ mình có duyên với bất động sản, L. vội vàng cởi bỏ chiếc áo công nhân, khoác lên mình bộ cánh lịch lãm của một nhân viên môi giới bất động sản. Tuy nhiên, theo nghề được gần nửa năm, L. không bán được mảnh đất nào nữa nên đành ngậm ngùi bỏ nghề, quay về cuộc sống cũ.
Nhân viên môi giới Thảo Lâm (ngụ huyện Củ Chi, TP.HCM) cũng than thở khi đăng tin rao bán mảnh đất trên các trang bất động sản thì thấy “cò” bay đến hỏi thăm và ngỏ ý muốn hợp tác để câu khách, trong khi khách hàng thực lòng. ‘không thấy nó.
Thông qua mỗi lần môi giới như vậy, giá đất được đẩy lên cao để hưởng hoa hồng. “Cuối cùng thì toàn là môi giới cùng làm, không có khách quan tâm, đất không bán được”, anh Lâm nói.
Lướt một số trang bất động sản trên Facebook không khó để bắt gặp nhiều bài viết đăng trên diễn đàn “bóc lột” môi giới với vô số chiêu trò từ cũ đến mới. Facebook VT cho biết, năm 2020 cô dự định mua một mảnh đất ở TP Bảo Lộc, Lâm Đồng với giá 4,1 tỷ đồng.
Khi đó, Tiến – nhân viên kinh doanh bất động sản ở khu vực đó – “chê” giá này đắt, bảo chị V. không mua và hứa sẽ giúp chị giảm giá còn 3,5 tỷ đồng. Hằng ngày, Tiên đều nhắn tin dặn dò không được liên lạc với chủ đất để tiện cho việc đi làm của Tiên. “Tôi đang làm một thỏa thuận, tôi sẽ giữ mảnh đất này không cho ai thấy, yên tâm không bị mất” là những lời Tiến nói với chị V.
“Mình không có nhiều kinh nghiệm, cũng ngu nên cứ hồn nhiên chờ đợi, nghĩ không giải quyết được thì mua với giá 4,1 tỷ như ban đầu, chứ có gì đâu mà lo”. Bà V. cho biết, nhưng sau 2 tuần, bà V. mới ngã ngửa khi nghe tin đất đã được bán, người mua là khách hàng của Tiến.
“Điều ngăn cản tôi liên hệ với chủ đất là để không có cạnh tranh và mua bán thuận lợi”, chị V. cho biết dù chưa đặt cọc nhưng chị đã bị sốc bởi “cái gọi là uy tín. . và đạo đức nghề nghiệp ”của cò đất này.
Phép màu
***********
Lái xe sang, ăn nói tiền tỷ, ăn mặc bảnh bao là những gương mặt thường thấy của giới môi giới bất động sản. Nhưng có những góc khuất mà chỉ người trong nghề mới hiểu được.
>> Lần sau: Chỉ người trong cuộc mới hiểu những người … bế tắc